Qué cuesta la operación.

Cómo se decide el coste: la banda LTV

El coste financiero de tu préstamo (TIN y TAE) depende casi por completo de una variable: el LTV (loan-to-value). Es el cociente entre el importe del préstamo que pides y el valor de tasación de tu vivienda, descontadas las cargas previas.

Si tu vivienda tasa en 200.000 € y pides 60.000 €, tu LTV es del 30 %. Si pides 80.000 € sobre la misma vivienda, tu LTV es del 40 %. A menor LTV, menor riesgo, menor TIN. A mayor LTV, mayor riesgo, mayor TIN.

Las bandas del cuadro reflejan el riesgo y el coste financiero de la operación. Por encima del 40 % del valor libre no se firma: el riesgo deja de ser razonable para el cliente.

Cuadro de tipos por banda LTV

Rangos que aplican las entidades inscritas del mercado de capital privado en España, trimestre actual. La oferta firme depende del estudio que haga la entidad inscrita: tipo de inmueble, situación crediticia, plazo solicitado y prestamista regulado al que se asigna la operación.

* Cuota de ejemplo para una liquidez de 50.000 € a 15 años. El préstamo total es de 58.400 €: incluye la apertura y gestión de la operación (7.500 €), la tasación (500 €) y el seguro (400 €), financiados dentro del préstamo.

El TIN refleja el coste financiero del préstamo. La TAE está calculada por TIR sobre la liquidez neta que recibes e incluye todos los costes iniciales financiados: es el coste anual real de la operación, la misma cifra que verás en la FEIN. La cuota mensual se calcula con sistema francés (cuota fija cada mes) sobre el total del préstamo.

Costes iniciales: se financian dentro del préstamo

Una operación de capital privado tiene cuatro costes iniciales y ninguno sale de tu bolsillo: tres se financian dentro del préstamo y se devuelven en la cuota mensual; notaría y registro los paga el prestamista. Tú recibes la liquidez completa que pediste.

Ejemplo con 50.000 € de liquidez: apertura y gestión 7.500 € + tasación 500 € + seguro 400 € = 8.400 € de costes iniciales. El préstamo se constituye por 58.400 € y en tu cuenta se ingresan los 50.000 € íntegros. La cuota y los intereses se calculan sobre el total del préstamo; por eso publicamos la TAE calculada sobre la liquidez neta, que ya lo recoge todo.

Es el mismo desglose que verás por escrito en la FEIN: sin partidas nuevas entre la web y la firma.

Tasación

La tasación es un informe técnico independiente que valora tu vivienda. La realiza un tasador homologado que tú eliges (o el que proponga quien estudie tu operación). El informe se entrega por escrito y queda inscrito durante 6 meses para uso del cliente.

Costes orientativos según tipo de inmueble:

Costes notariales y de registro

La constitución de un préstamo con garantía hipotecaria genera costes adicionales asociados a la formalización notarial y al Registro de la Propiedad. En los préstamos bajo la Ley 5/2019 los paga el prestamista (art. 14.1.e): tú solo asumes la tasación.

Notaría

Los honorarios notariales están regulados por arancel oficial. Para un préstamo con garantía hipotecaria, el coste total se sitúa habitualmente entre el 0,3 % y el 0,6 % del importe, con un mínimo de unos 600 €. Incluye la escritura del préstamo y la inscripción telemática. El acta previa es gratis (art. 15 LCCI).

Registro de la Propiedad

Tarifa también regulada. Suele oscilar entre el 0,2 % y el 0,4 % del importe, con mínimo de 200 €. Incluye la inscripción de la garantía hipotecaria a favor del prestamista.

Gestoría (opcional)

Si quieres delegar la coordinación de notaría, registro y trámites administrativos, hay gestorías que cobran entre 250 € y 500 € por la gestión completa. No es obligatoria; puedes hacerlo tú mismo o con tu abogado.

Ejemplos de cuota mensual

Cuotas orientativas calculadas con sistema francés sobre el préstamo total (liquidez + costes iniciales financiados), con TIN medio del cuadro (11,75 %, banda 35–40 %). La TAE está calculada por TIR sobre la liquidez que recibes, con todos los costes incluidos.

* El préstamo total incluye la apertura y gestión de la operación (15 %, mín. 4000 €), la tasación y el seguro, financiados dentro del préstamo. En tu cuenta se ingresa la liquidez íntegra de la primera columna.

Para una cifra calculada con tu importe, plazo y valor de inmueble exactos, usa la calculadora del hero de cualquiera de las páginas de préstamo. La franja media (préstamo de 30.000 €) tiene además su página dedicada con perfil del cliente típico, tabla de cuotas extendida y caso orientativo.

Cómo se entrega la oferta firme (FEIN)

Las cifras de esta página son orientativas. La oferta firme y vinculante la emite la entidad inscrita como FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) personalizada para tu operación, conforme al artículo 14 de la Ley 5/2019 (LCCI).

La FEIN incluye:

• Importe nominal del préstamo, plazo y modalidad de tipo de interés
• TIN y TAE definitivos para tu operación concreta
• Comisiones aplicables (apertura, amortización anticipada, etc.)
• Cuadro de amortización mes a mes
• Coste total a devolver
• Reembolso anticipado: condiciones y comisiones
• Datos del prestamista regulado y de las partes intervinientes

Junto a la FEIN se entregan también la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) y el proyecto de contrato de préstamo. Tienes mínimo 10 días naturales para revisar todos los documentos antes de la firma definitiva en notaría — es protección legal al cliente.

Comparativa con banca tradicional

Mismas variables económicas, dos modelos distintos. La columna izquierda describe el capital privado. La columna derecha describe la práctica habitual del banco tradicional para que la diferencia sea explícita.

El TIN del capital privado es más alto porque el riesgo asumido por el prestamista y los plazos cortos de resolución son distintos. No es un producto pensado para sustituir una hipoteca larga del banco. Tiene sentido cuando el banco no entra (ASNEF, irregularidad, urgencia) o cuando hay un calendario que la banca tradicional no puede cumplir.

Lo que aquí no encaja

Saber desde el principio lo que no encaja filtra expectativas y te ahorra una llamada inútil.

Préstamos sin garantía hipotecaria

Todo préstamo de esta web se apoya en un inmueble del solicitante. Los préstamos personales, al consumo y los microcréditos son otro producto: para ellos, el banco tradicional o las financieras especializadas son la vía correcta.

Operaciones con empresas o autónomos persona jurídica

Sí entran — tienen su propia área en préstamos para empresas — con garantía inmobiliaria: nave industrial, local comercial, oficina, suelo o vivienda no habitual. El marco legal puede ser distinto al de particulares — sin avalista persona física ni vivienda de por medio, la operación queda fuera de la Ley 5/2019 (art. 2.1.a) y los plazos suelen ser incluso más ágiles — y las condiciones llegan en una oferta mercantil específica, no con la FIPRE de consumo. Indícalo al enviar tu solicitud. Si eres autónomo persona física que hipoteca un inmueble propio, tu página es préstamos para autónomos.

Importes fuera del rango del producto

Por debajo de 15.000 € los costes fijos de la operación —notaría, tasación, gestoría— no compensan. El tope por arriba no es una cifra fija: es el 40 % del valor libre del inmueble, la tasación menos las cargas. Operaciones grandes (300.000 € o más) se estudian igual, caso a caso. Si tu importe queda fuera, lo ves aquí mismo, antes de la primera llamada.

Operaciones con LTV superior al 40 %

Por encima del 40 % de LTV el riesgo deja de ser razonable para el cliente. Si alguien te ofrece más LTV con la misma vivienda, suele ser comisión opaca u operación de altísimo riesgo. Un no claro y a tiempo protege más que una operación que nadie entiende.