Esta página explica cuánto cuesta un préstamo con garantía hipotecaria de capital privado: rangos orientativos de mercado de tipos de interés, comisiones y costes asociados (tasación, notaría, registro) por banda LTV. Estas cifras son rangos de mercado, no una oferta: la oferta firme y vinculante te llega por escrito en la FEIN que emite el prestamista al que Prestamus presente tu operación, conforme al artículo 14 de la Ley 5/2019.
Cómo se decide el coste: la banda LTV
El coste financiero de tu préstamo (TIN y TAE) depende casi por completo de una variable: el LTV (loan-to-value). Es el cociente entre el importe del préstamo que pides y el valor de tasación de tu vivienda, descontadas las cargas previas.
Si tu vivienda tasa en 200.000 € y pides 60.000 €, tu LTV es del 30 %. Si pides 80.000 € sobre la misma vivienda, tu LTV es del 40 %. A menor LTV, menor riesgo, menor TIN. A mayor LTV, mayor riesgo, mayor TIN.
Las bandas del cuadro reflejan el riesgo y el coste financiero de la operación. Por encima del 40 % del valor de tasación, hipoteca pendiente incluida, no se firma: el riesgo deja de ser razonable para el cliente.
Si tienes hipoteca pendiente, se descuenta del valor
Si tu vivienda tasa en 280.000 € y aún debes 60.000 € al banco por una hipoteca anterior, el LTV suma lo que debes y lo que pides y lo divide entre la tasación: con 40.000 € nuevos, (60.000 + 40.000) / 280.000 = 36 %. Sobre ese porcentaje se aplican las bandas de la tabla siguiente, y nunca pasa del 40 %.
Cuadro de tipos por banda LTV
Rangos que aplican los prestamistas inscritos con los que trabaja Prestamus, revisados el 1 de octubre de 2026. La oferta firme depende del estudio de Prestamus y del prestamista: tipo de inmueble, situación crediticia, plazo solicitado y prestamista regulado al que se asigna la operación.
| Banda LTV | TIN | TAE | Cuota ejemplo* | Plazo a firma | Viabilidad |
|---|---|---|---|---|---|
| ≤ 30 % | 10,95 % | 14,8 % | 662 €/mes | 10–12 días | Alta |
| 30 – 35 % | 11,25 % | 15,2 % | 673 €/mes | 10–12 días | Alta |
| 35 – 40 % | 11,75 % | 15,8 % | 692 €/mes | 10–14 días | Media |
| > 40 % | No se estudia. Riesgo desproporcionado para el cliente. | ||||
* Cuota de ejemplo para una liquidez de 50.000 € a 15 años. El préstamo total es de 58.400 €: incluye la apertura y gestión de la operación (7.500 €), la tasación (500 €) y el seguro (400 €), financiados dentro del préstamo.
El TIN refleja el coste financiero del préstamo. La TAE está calculada por TIR sobre la liquidez neta que recibes e incluye todos los costes iniciales financiados: es el coste anual real de la operación, la misma cifra que verás en la FEIN. La cuota mensual se calcula con sistema francés (cuota fija cada mes) sobre el total del préstamo.
Dónde acaba esta tabla y dónde empieza tu número
Lo que ves aquí son rangos de mercado, publicados para que puedas comparar antes de hablar con nadie. No son una oferta y no se aplican automáticamente a tu caso.
Tu número exacto sale del estudio y te llega por escrito en la FEIN, que emite el prestamista. Hasta ese documento, cualquier cifra —esta tabla, la calculadora o lo que te digan por teléfono— es orientativa. Si preguntas por estos rangos, se te confirman; lo que nadie puede decirte antes del estudio es cuál te tocaría a ti.
Costes iniciales: se financian dentro del préstamo
Una operación de capital privado tiene cuatro costes iniciales y ninguno sale de tu bolsillo el día de la firma: tres se financian dentro del préstamo y se devuelven en la cuota mensual; notaría y registro los paga el prestamista. Si no se llega a firmar, solo la tasación, si se hizo, corre por tu cuenta, y el informe es tuyo. Tú recibes la liquidez completa que pediste.
| Concepto | Importe | Quién lo cobra |
|---|---|---|
| Apertura y gestión de la operación | 15 % de la liquidez (mín. 4000 €); en plazos cortos se reduce para que la TAE no supere el 19 % | El prestamista que formaliza y firma; Prestamus no cobra al cliente |
| Tasación | 300 € – 500 € en vivienda; hasta 700 € en importes altos o inmuebles singulares (cifra que se financia) | Sociedad de tasación homologada. El informe queda a tu nombre |
| Seguro | 400 € – 700 € según importe | La aseguradora. Continente del inmueble, primer año |
| Notaría y registro | 0,5 % – 1 % del importe (notaría 0,3 – 0,6 % + registro 0,2 – 0,4 %) | Arancel oficial. Notario y registrador. Los paga el prestamista |
Ejemplo con 50.000 € de liquidez: apertura y gestión 7.500 € + tasación 500 € + seguro 400 € = 8.400 € de costes iniciales. El préstamo se constituye por 58.400 € y en tu cuenta se ingresan los 50.000 € íntegros. La cuota y los intereses se calculan sobre el total del préstamo; por eso publicamos la TAE calculada sobre la liquidez neta, que ya lo recoge todo.
La FEIN que emite el prestamista desglosa estas mismas partidas con las cifras exactas de tu operación.
Comisión de amortización anticipada
La Ley 5/2019 limita la comisión por amortización anticipada. En préstamos a tipo fijo: máximo 2 % los primeros 10 años y 1,5 % a partir del año 10. La cifra exacta queda fijada por escrito en la oferta firme.
Tasación
La tasación es un informe técnico independiente que valora tu vivienda. La realiza un tasador homologado que tú eliges (o el que proponga Prestamus). El informe se entrega por escrito y queda inscrito durante 6 meses para uso del cliente.
Costes orientativos de mercado según tipo de inmueble (en el cálculo de esta página se toma 500 €, o 700 € desde 100.000 €, que es la cifra que se financia):
| Tipo de inmueble | Tasación orientativa |
|---|---|
| Vivienda habitual o segunda residencia | 300 € – 500 € |
| Local comercial, garaje o trastero | 350 € – 600 € |
| Nave industrial o suelo urbano | 500 € – 700 € |
| Finca rústica o suelo no urbanizable | 500 € – 900 € |
Si finalmente no firmas, la tasación queda contigo
Si la operación se firma, la tasación va financiada dentro del préstamo, como el resto de costes iniciales. Si no llega a firmarse, la factura del tasador corre por cuenta del cliente, pero el informe queda a tu nombre y lo conservas durante 6 meses para usarlo con quien quieras (otra entidad, otra operación, comprobación de valor).
Costes notariales y de registro
La constitución de un préstamo con garantía hipotecaria genera costes adicionales asociados a la formalización notarial y al Registro de la Propiedad. En los préstamos bajo la Ley 5/2019 los paga el prestamista (art. 14.1.e): tú solo asumes la tasación.
Notaría
Los honorarios notariales están regulados por arancel oficial. Para un préstamo con garantía hipotecaria, el coste total se sitúa habitualmente entre el 0,3 % y el 0,6 % del importe, con un mínimo de unos 600 €. Incluye la escritura del préstamo y la inscripción telemática. El acta previa es gratis (art. 15 LCCI).
Registro de la Propiedad
Tarifa también regulada. Suele oscilar entre el 0,2 % y el 0,4 % del importe, con mínimo de 200 €. Incluye la inscripción de la garantía hipotecaria a favor del prestamista.
Gestoría
Si interviene una gestoría para coordinar notaría, registro y trámites administrativos, su coste (entre 250 € y 500 € por la gestión completa) lo asume el prestamista, como la notaría y el registro.
Resumen de costes asociados
Para un préstamo de 80.000 €, los gastos de notaría, registro y gestoría suelen sumar entre 1.000 € y 1.500 € y los asume el prestamista. La apertura y gestión, la tasación y el seguro van financiados dentro del préstamo.
Ejemplos de cuota mensual
Cuotas orientativas calculadas con sistema francés sobre el préstamo total (liquidez + costes iniciales financiados), con TIN medio del cuadro (11,75 %, banda 35–40 %). Debajo de cada cuota va su TAE, calculada por TIR sobre la liquidez que recibes, con todos los costes incluidos: a menos plazo, más TAE, con un máximo del 19 %: cuando el cálculo lo supera, la apertura y gestión se reduce hasta dejar la TAE en ese tope.
| Liquidez para ti | Préstamo total* | 5 años (60 meses) | 10 años (120 meses) | 15 años (180 meses) |
|---|---|---|---|---|
| 30.000 € | 35.400 € | 754 €/mes TAE 19,0 % | 503 €/mes TAE 17,2 % | 419 €/mes TAE 16,0 % |
| 50.000 € | 58.400 € | 1.257 €/mes TAE 19,0 % | 829 €/mes TAE 16,9 % | 692 €/mes TAE 15,8 % |
| 80.000 € | 92.900 € | 2.011 €/mes TAE 19,0 % | 1.319 €/mes TAE 16,7 % | 1.100 €/mes TAE 15,7 % |
| 100.000 € | 116.400 € | 2.513 €/mes TAE 19,0 % | 1.653 €/mes TAE 16,8 % | 1.378 €/mes TAE 15,7 % |
| 150.000 € | 173.900 € | 3.770 €/mes TAE 19,0 % | 2.470 €/mes TAE 16,7 % | 2.059 €/mes TAE 15,6 % |
| 200.000 € | 231.400 € | 5.027 €/mes TAE 19,0 % | 3.287 €/mes TAE 16,6 % | 2.740 €/mes TAE 15,6 % |
| 300.000 € | 346.400 € | 7.540 €/mes TAE 19,0 % | 4.920 €/mes TAE 16,6 % | 4.102 €/mes TAE 15,5 % |
| 500.000 € | 576.400 € | 12.567 €/mes TAE 19,0 % | 8.187 €/mes TAE 16,5 % | 6.825 €/mes TAE 15,5 % |
* Préstamo total a 15 años. Incluye la apertura y gestión de la operación (15 %, mín. 4000 €), la tasación y el seguro, financiados dentro del préstamo; a 5 años esa partida se reduce para que la TAE no pase del 19 %, y el total es menor. En tu cuenta se ingresa la liquidez íntegra de la primera columna.
Para una cifra calculada con tu importe, plazo y valor de inmueble exactos, usa la calculadora del hero de cualquiera de las páginas de préstamo. La franja media (préstamo de 30.000 €) tiene además su página dedicada con perfil del cliente típico, tabla de cuotas extendida y caso orientativo.
Cómo se entrega la oferta firme (FEIN)
Las cifras de esta página son orientativas. La oferta firme y vinculante la emite el prestamista como FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) personalizada para tu operación, conforme al artículo 14 de la Ley 5/2019 (LCCI).
La FEIN incluye:
- Importe nominal del préstamo, plazo y modalidad de tipo de interés
- TIN y TAE definitivos para tu operación concreta
- Comisiones aplicables (apertura, amortización anticipada, etc.)
- Cuadro de amortización mes a mes
- Coste total a devolver
- Reembolso anticipado: condiciones y comisiones
- Datos del prestamista regulado y de las partes intervinientes
Junto a la FEIN se entregan también la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) y el proyecto de contrato de préstamo. Tienes mínimo 10 días naturales para revisar todos los documentos antes de la firma definitiva en notaría — es protección legal al cliente.
Comparativa con banca tradicional
Mismas variables económicas, dos modelos distintos. La columna izquierda describe el capital privado. La columna derecha describe la práctica habitual del banco tradicional para que la diferencia sea explícita.
| Variable | Capital privado · vía Prestamus | Banca tradicional |
|---|---|---|
| Tiempo a firma | 10–14 días naturales | 30–90 días |
| Decisión sobre | Garantía, LTV e ingresos reales | Nómina, scoring y CIRBE |
| Marca en ASNEF / RAI | Caso a caso, no descarta | Bloqueante automático |
| Productos vinculados | Solo el seguro de daños del inmueble, ya en la TAE | Nómina, seguros, tarjetas habituales |
| Tipo de inmueble aceptado | Vivienda, local, nave, suelo, garaje | Vivienda habitual y poco más |
| Tasación | Independiente. Queda contigo si no firmas | Interna del banco. No se entrega al cliente |
| Coste | TAE de hasta el 19 % según importe y plazo (TIN del 10,95 % al 11,75 %) | TIN del 3 % al 6 % en hipoteca estándar |
| Acta previa notarial | Obligatoria antes de firmar | Obligatoria antes de firmar |
| Liberación del dinero | Íntegro al firmar (excepto autopromotor por hitos) | Por certificaciones de obra (autopromotor) |
El TIN del capital privado es más alto porque el riesgo asumido por el prestamista y los plazos cortos de resolución son distintos. No es un producto pensado para sustituir una hipoteca larga del banco. Tiene sentido cuando el banco no entra (ASNEF, irregularidad, urgencia) o cuando hay un calendario que la banca tradicional no puede cumplir.
Lo que aquí no encaja
Saber desde el principio lo que no encaja filtra expectativas y te ahorra una llamada inútil.
Préstamos sin garantía hipotecaria
Todo préstamo de esta web se apoya en un inmueble del solicitante. Los préstamos personales, al consumo y los microcréditos son otro producto: para ellos, el banco tradicional o las financieras especializadas son la vía correcta.
Operaciones con empresas o autónomos persona jurídica
Sí entran — tienen su propia área en préstamos para empresas — con garantía inmobiliaria: nave industrial, local comercial, oficina, suelo o vivienda no habitual. El marco legal puede ser distinto al de particulares — sin avalista persona física ni vivienda de por medio, la operación queda fuera de la Ley 5/2019 (art. 2.1.a) y los plazos suelen ser incluso más ágiles — y las condiciones llegan en una oferta mercantil específica, no con la FIPRE de consumo. Indícalo al enviar tu solicitud. Si eres autónomo persona física que hipoteca un inmueble propio, tu página es préstamos para autónomos.
Importes fuera del rango del producto
Por debajo de 15.000 € los costes fijos de la operación, sobre todo la tasación y la apertura, no compensan. Por arriba, el máximo es 500.000 € por operación, y siempre dentro del 40 % del valor de tasación del inmueble, contando la hipoteca que quede pendiente: para 500.000 € hace falta un inmueble de 1.250.000 € sin cargas. Detalle en préstamos de importe alto. Si tu importe queda fuera, lo ves aquí mismo, antes de la primera llamada.
Operaciones con LTV superior al 40 %
Por encima del 40 % de LTV el riesgo deja de ser razonable para el cliente. Si alguien te ofrece más LTV con la misma vivienda, suele ser comisión opaca u operación de altísimo riesgo. Un no claro y a tiempo protege más que una operación que nadie entiende.
Ejemplo representativo
| Liquidez entregada15 años · 180 cuotas | 100.000 €representativo | 50.000 €de cuota |
|---|---|---|
| Apertura y gestión (15 %) | 15.000 € | 7.500 € |
| Tasación | 700 € | 500 € |
| Seguro de daños | 700 € | 400 € |
| Importe total del préstamo | 116.400 € | 58.400 € |
| TIN fijo | 11,75 % | 11,75 % |
| TAE | 15,7 % | 15,8 % |
| Cuota mensual | 1.378,33 € | 691,53 € |
| Importe total adeudado | 248.099,20 € | 124.475,89 € |
Préstamo con garantía hipotecaria y cuota constante (sistema francés). Cifras orientativas, no son una oferta. Los costes los cobra el prestamista; Prestamus no cobra al cliente.