Qué documentación precontractual debe entregarte el prestamista antes de firmar, qué debe contener y con cuánta antelación, conforme a la Ley 5/2019. Prestamus, intermediario inscrito en el Banco de España (E895), estudia tu solicitud y la presenta al prestamista: los rangos publicados son referencias de mercado, no una oferta.
Naturaleza y alcance de esta página
El artículo 9 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), obliga a los prestamistas y a los intermediarios de crédito inscritos a poner a disposición del público, de forma permanente, fácil y gratuita, la información general sobre los contratos de crédito inmobiliario que ofrecen. Es la llamada FIPRE.
Esta página explica qué es esa documentación, quién debe entregártela, con cuánta antelación y qué debe contener, junto con los rangos de mercado habituales en el capital privado. Sirve para que llegues a la mesa sabiendo qué exigir.
Esto no es una oferta, ni la FIPRE de tu operación
Prestamus es intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el Banco de España (E895): estudia tu solicitud y la presenta a prestamistas inscritos; el préstamo y la oferta salen siempre del prestamista. La FIPRE de tu operación, con los datos identificativos del prestamista y las condiciones concretas, te la entrega ese prestamista; la información sobre Prestamus como intermediario (artículo 35 de la Ley 5/2019) te la entregamos nosotros por escrito antes de cualquier encargo.
La oferta vinculante personalizada llega después, en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) junto con la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con un mínimo de 10 días naturales antes de la firma. Hasta ese momento, ningún rango publicado aquí constituye oferta firme.
Quién interviene en tu operación
Comprueba siempre el registro
Tanto el intermediario como el prestamista deben estar inscritos. El Banco de España publica el registro de intermediarios de crédito inmobiliario y de prestamistas inmobiliarios, y la consulta es gratuita: Prestamus figura con el código E895. Si alguien no puede darte su número de inscripción, no sigas.
Referencias de mercado del capital privado
Rangos orientativos, no una oferta
Todo lo que sigue son referencias del mercado de capital privado a la fecha de actualización de esta página, publicadas para que puedas comparar. Ninguna cifra de aquí compromete todavía a nadie: la oferta firme, con las condiciones reales de tu operación, te llega por escrito en la FEIN que emite el prestamista.
Tipo de crédito
Préstamo con garantía hipotecaria de capital privado para particulares (persona física residente en España), destinado a usos personales del solicitante: liquidez, reunificación de deudas, segunda hipoteca, autopromoción de vivienda propia, préstamo puente y otros usos no comerciales. Es el tipo de operación sobre el que informa este sitio; la concede un prestamista inscrito.
Operaciones de empresas y personas jurídicas: la Ley 5/2019 (LCCI) también las protege cuando un socio o garante persona física responde con un inmueble de uso residencial (art. 2.1.a). En los demás casos, las condiciones se entregan en oferta mercantil específica antes de la firma.
Importe y plazo
Tipo de interés y bandas LTV
El TIN orientativo (tipo nominal anual) varía según la banda LTV (loan-to-value: cociente entre el importe del préstamo y el valor de tasación del inmueble, descontadas las cargas previas). Cuanto menor el LTV, menor el TIN aplicado.
| Banda LTV | TIN orientativo | TAE estimada | Apertura y gestión | Plazo a firma | Banda |
|---|---|---|---|---|---|
| ≤ 30 % | 10,95 % | 14,8 % | 15,0 % | 10-14 días | Verde |
| 30 % – 35 % | 11,25 % | 15,2 % | 15,0 % | 10-14 días | Verde |
| 35 % – 40 % | 11,75 % | 15,8 % | 15,0 % | 10-14 días | Ámbar |
| > 40 % | No se firma. El riesgo deja de ser razonable para el cliente. | ||||
La TAE estimada de la tabla está calculada por TIR sobre la liquidez neta que recibe el cliente e incluye el TIN, la apertura y gestión de la operación, la tasación y el seguro financiados dentro del préstamo (ejemplo de referencia: 50.000 € de liquidez a 180 meses). La TAE refleja el coste anual real del crédito y es el indicador que la Ley 5/2019 obliga a destacar en la información precontractual personalizada (FEIN). La TAE de cualquier operación tiene un máximo del 19 %: en plazos cortos, donde los costes iniciales pesan más, la apertura y gestión se reduce hasta respetar ese tope; por debajo de 3 años el importe mínimo sube (30.000 € a 12 meses, 55.000 € a 6 meses) por la misma razón.
Ejemplo de cálculo (no es una oferta). Liquidez entregada 50.000 €. Importe total del préstamo 58.400 €, que incluye 7.500 € de apertura y gestión de la operación, 500 € de tasación y 400 € de seguro, financiados dentro del préstamo. Plazo 180 meses. TIN fijo 11,75 %. TAE 15,8 %. Cuota mensual 691,53 €. Importe total adeudado 124.475,89 €. Sistema de amortización francés.
Garantías exigidas
Comisiones aplicables
| Concepto | Importe orientativo | Topes legales aplicables |
|---|---|---|
| Apertura y gestión de la operación | 15,0 % de la liquidez (mín. 4.000 €), financiada dentro del préstamo. La cobra el prestamista que formaliza la operación; Prestamus es gratis para ti | Sin tope legal específico (debe constar en FEIN) |
| Tasación | 300 € – 500 € en vivienda, hasta 700 € en importes altos o inmuebles singulares; a nombre del solicitante | Consta en la FEIN (art. 14.1 y Anexo I LCCI); la paga el cliente (art. 14.1.e) |
| Amortización anticipada · tipo fijo | Hasta 2 % los primeros 10 años; 1,5 % desde el año 10 | Art. 23.7 LCCI (topes máximos) |
| Amortización anticipada · tipo variable (opción A) | Hasta 0,25 % los primeros 3 años; 0 % después | Art. 23.5.b LCCI |
| Amortización anticipada · tipo variable (opción B) | Hasta 0,15 % los primeros 5 años; 0 % después | Art. 23.5.a LCCI |
| Reclamación de posiciones deudoras | Importe único a precio de coste | Doctrina TS: solo gastos efectivos |
| Subrogación o novación a otro prestamista | Sujeta a Ley 2/1994 y al art. 23 LCCI | Limitaciones específicas según el caso |
Reparto de gastos
Por aplicación del artículo 14.1.e de la Ley 5/2019, los gastos asociados a la operación se reparten así:
- A cargo del prestamista: matriz de la escritura, copias autorizadas para el prestamista, Registro de la Propiedad, gestoría e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
- A cargo del cliente: tasación del inmueble por sociedad homologada y, si lo solicita, copias autorizadas adicionales de la escritura.
Productos vinculados o combinados
Tu derecho a no contratar productos vinculados
El artículo 17 de la Ley 5/2019 prohíbe con carácter general las ventas vinculadas y limita las combinadas. Nadie puede condicionar la concesión del préstamo a que contrates cuentas, tarjetas o planes de pensiones, ni subirte el tipo por rechazarlos.
En el capital privado no suele exigirse ningún producto vinculado; si te lo plantean, consta en la FEIN y puedes rechazarlo. El seguro de daños, con quien tú elijas (art. 17.3).
Proceso de contratación
- Solicitud. Usas la calculadora de la web o nos escribes y, con tu consentimiento, tu solicitud entra en estudio. Se pondrán en contacto contigo para confirmar los datos. Este paso es gratuito y no te compromete a nada. Antes de cualquier encargo recibes por escrito la información del artículo 35 de la Ley 5/2019 sobre Prestamus como intermediario.
- Estudio. Prestamus estudia la operación con los datos de tu solicitud y la presenta al prestamista, que te pide la documentación que necesita (DNI, nota simple del inmueble, justificantes de ingresos) y te devuelve las condiciones por escrito con TIN, TAE, comisiones, plazo y cuota.
- Tasación independiente. Tasador homologado por el Banco de España. La tasación se hace en el inmueble y queda a tu nombre si finalmente no firmas.
- Acta previa notarial. El notario que tú elijas verifica que has recibido toda la documentación con al menos 10 días de antelación, te aclara dudas y firma el acta. La escritura del préstamo se autoriza después del acta, que se otorga como tarde el día anterior (art. 15.3 LCCI).
- Firma del préstamo. Ante el mismo notario, con la FEIN y la FiAE que recibiste 10 días antes. Te llevas copia de la escritura y el cuadro de amortización completo cuota a cuota, sellado y certificado.
- Disposición de fondos. Los fondos llegan a tu cuenta en 24-48 horas hábiles tras la firma.
Tiempo total habitual: 10-14 días naturales desde la solicitud hasta la firma. En Cataluña, la información precontractual se entrega con al menos 14 días naturales de antelación a la firma (art. 262-4.1 del Código de consumo de Cataluña, Ley 22/2010), así que el plazo habitual es de 14-18 días.
Documentación precontractual obligatoria
Cuando el prestamista acepta tu operación, debe entregarte antes de firmar (artículo 14 de la Ley 5/2019):
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): condiciones completas y vinculantes para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma, como mínimo 10 días (art. 14.1.a de la Ley 5/2019).
- FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): advertencias sobre cláusulas relevantes (gastos, vencimiento anticipado, intereses de demora, conversión de divisas si aplicara).
- Documento con escenarios de evolución de tipos de interés si el préstamo es a tipo variable.
- Proyecto de contrato de préstamo definitivo.
- Información sobre la distribución de gastos entre prestamista y cliente.
- Información sobre el derecho a recibir asesoramiento gratuito del notario que tú elijas.
Plazos legales mínimos
Toda esta documentación se entrega con mínimo 10 días naturales antes de la firma (14 en Cataluña, art. 262-4.1 del Código de consumo de Cataluña). El acta previa notarial se otorga como tarde el día anterior al de la escritura (art. 15.3 LCCI). Quien te ofrezca firmar sin respetar los 10 días de documentación infringe la Ley 5/2019.
Derechos del prestatario
Conforme a la Ley 5/2019:
- Notario libre. Lo eliges tú. La normativa LCCI prohíbe imponer notario.
- Asesoramiento gratuito. El notario debe explicarte el contenido y consecuencias del contrato sin coste (art. 15 LCCI).
- Acta previa. Obligatoria. Se otorga como muy tarde el día antes de la firma (art. 15.3 LCCI), después de que te hayan entregado la documentación con 10 días naturales de antelación (art. 14.1). Verifica que la has recibido y comprendido. Es gratuita.
- Libertad de no firmar. Hasta la escritura puedes retirarte sin penalización (salvo el coste de la tasación si ya se ha hecho, que queda a tu nombre).
- Derecho a no contratar productos vinculados. Sin que ello altere las condiciones del préstamo.
- Derecho a amortización anticipada total o parcial, con los topes de comisión señalados en el cuadro de comisiones.
- Información transparente durante toda la vida del préstamo: extractos, comunicación de modificaciones, cuadro de amortización accesible.
- Reclamación al Servicio de Atención al Cliente de Prestamus (sobre la intermediación) o del prestamista (sobre el préstamo) y, en su caso, al Banco de España.
Consecuencias del impago
El impago genera:
- Intereses de demora fijados por ley, sin pacto en contrario (artículo 25 LCCI): el interés remuneratorio más tres puntos, solo sobre el principal vencido y pendiente.
- Reclamación extrajudicial con notificación previa formal al deudor.
- Vencimiento anticipado solo si se acumulan, conforme al artículo 24 LCCI:
- En la primera mitad del plazo: 12 cuotas o el 3 % del capital concedido.
- En la segunda mitad del plazo: 15 cuotas o el 7 % del capital concedido.
- Ejecución hipotecaria como último recurso, conforme al procedimiento legalmente establecido y siempre con notificaciones formales previas al deudor y, si aplica, a los avalistas.
Riesgos del cliente
Riesgos asociados al préstamo con garantía hipotecaria
· Pérdida del inmueble en caso de impago grave y prolongado y ejecución hipotecaria.
· Riesgo de tipo de interés en operaciones a tipo variable: la cuota puede subir si suben los índices de referencia.
· Coste financiero del producto: el TIN del capital privado es más alto que el de la hipoteca bancaria estándar; valorar bien si compensa.
· Riesgo de cambios legales que puedan modificar las condiciones aplicables a partir de su entrada en vigor.
Antes de firmar, lee con atención la FEIN y la FiAE, lleva las dudas al acta previa y aprovecha el asesoramiento gratuito del notario.
Asesoramiento
Conforme al artículo 15 de la Ley 5/2019, tienes derecho a recibir asesoramiento gratuito del notario que elijas antes de firmar el préstamo. Adicionalmente, el artículo 14.2 obliga a quien te entrega la documentación precontractual —el prestamista y Prestamus como intermediario— a responder a tus consultas sobre su contenido, significado y trascendencia.
Prestamus no presta servicios de asesoramiento en el sentido del artículo 19 de la Ley 5/2019 ni utiliza las denominaciones reservadas por el artículo 3 del Real Decreto 309/2019: te presenta la oferta del prestamista y te explica sus condiciones; la decisión es tuya.
Reclamaciones
El procedimiento detallado para presentar quejas y reclamaciones está en la página de procedimiento de reclamaciones. Las vías administrativas externas habituales son el Servicio de Reclamaciones del Banco de España y la AEPD para asuntos de tratamiento de datos. La jurisdicción civil ordinaria queda abierta en cualquier momento.
Modificaciones de la información precontractual
Los rangos de esta página se revisan cuando cambian las referencias del mercado o la legislación aplicable. La fecha de última actualización aparece en la cabecera.
En tu operación concreta manda la FEIN: si sus condiciones se modifican entre el envío y la firma, el prestamista debe comunicártelo formalmente y, si empeoran, se reinicia el cómputo de los 10 días naturales previos a la firma.