Hipoteca inversa: requisitos, quién puede pedirla y qué exige la ley

Mucha gente da por hecho que una hipoteca inversa está al alcance de cualquier persona mayor que necesite dinero. No lo está. La ley marca una lista corta pero estricta de condiciones, y quien no las cumple ni siquiera llega a sentarse ante el notario.

Si estás buscando hipoteca inversa requisitos porque tú o tus padres valoráis esta opción para conseguir liquidez sin vender la casa, esta guía te interesa. Vas a ver quién puede pedirla de verdad, qué exige la normativa, cuánto suele dar el banco y en qué se diferencia de otras formas de sacar dinero a una vivienda.

¿Cuáles son los requisitos de la hipoteca inversa? Los requisitos de la hipoteca inversa son tener 65 años o más (o dependencia severa, gran dependencia o discapacidad reconocida del 33 %), ser propietario de una vivienda tasada por una sociedad homologada y recibir asesoramiento independiente antes de firmar. La regula la Ley 41/2007, no la LCCI, y la deuda solo se exige al fallecer el titular.

Qué es la hipoteca inversa y por qué no es un préstamo normal

La hipoteca inversa es un crédito con garantía sobre la vivienda que permite a una persona mayor recibir dinero sin dejar de ser propietaria ni mudarse. A diferencia de una hipoteca corriente, no pagas cuotas mensuales: la deuda crece con los intereses y se salda cuando falleces, momento en el que tus herederos deciden si pagan lo debido y conservan la casa o la venden para cancelar el préstamo.

Esa diferencia define el producto. En una hipoteca convencional el titular devuelve capital e intereses cada mes; según los datos de 2026 del INE, el tipo de interés medio de las hipotecas nuevas sobre vivienda a tipo fijo se situó en el 2,96 % (INE, 2026), un coste que el prestatario asume periódicamente durante años. En la hipoteca inversa el mecanismo se invierte: no hay cuota mensual, los intereses se acumulan sobre el capital y la deuda queda para el momento del fallecimiento.

Conviene tener claro un contraste desde el principio: la hipoteca inversa no es la única vía para obtener liquidez con una casa. Si prefieres devolver el dinero tú y no trasladar la carga a tus herederos, un préstamo con garantía hipotecaria de capital privado funciona de forma distinta, y lo comparamos más abajo.

Requisitos de la hipoteca inversa: la lista que fija la ley

Estos son los requisitos que la normativa exige, sin excepciones que valgan:

1. Edad o situación de dependencia. El solicitante y los beneficiarios que designe deben tener 65 años o más, o estar afectados por dependencia severa, gran dependencia o una discapacidad reconocida igual o superior al 33 %. Es la puerta de entrada: sin ella, no hay operación.
2. Ser propietario de una vivienda. El inmueble tiene que ser tuyo. Funciona mejor sobre la vivienda habitual, porque conserva ventajas de aranceles e impuestos; si es una segunda residencia, se pierden parte de esos beneficios.
3. Tasación por sociedad homologada. La vivienda se valora según la Orden ECO/805/2003 sobre valoración de bienes inmuebles, realizada por una tasadora oficial. Ese valor determina cuánto dinero puedes recibir.
4. Seguro de daños vigente. El inmueble debe estar asegurado contra incendios y daños durante toda la vida del contrato.
5. Asesoramiento independiente previo. La entidad tiene que garantizar que recibes asesoramiento sobre el producto antes de firmar. No es un trámite decorativo: es una protección legal pensada para un público mayor.
6. Concesión por entidad autorizada. Solo pueden ofrecerla entidades de crédito y aseguradoras supervisadas.

Fíjate en lo que no está en la lista: no piden nómina, no piden un nivel de ingresos alto y no consultan tu capacidad de pago mensual como en una hipoteca normal, porque no vas a pagar cuotas. Aun así, comprobar tu situación de deuda nunca sobra; puedes consultar tu propio nivel de endeudamiento en la CIRBE para tener la foto completa antes de tomar decisiones.

¿Cuánto dinero te da el banco con una hipoteca inversa?

No existe una fórmula pública única, y ninguna entidad publica una cifra cerrada porque depende de cada caso. El capital que recibes está condicionado por tres variables:

• El valor de tasación de la vivienda. Cuanto más vale, más dinero puede movilizarse.
• Tu edad. Es la clave menos intuitiva: a más edad del titular, más dinero, porque la esperanza de vida estadística es menor y la entidad prevé que la deuda se salde antes.
• Uno o dos titulares. Si la operación se firma sobre dos vidas (por ejemplo, un matrimonio), el importe baja, porque la deuda no vence hasta que fallece el segundo.

A modo ilustrativo, y con los supuestos de una vivienda tasada en 200.000 €, un único titular de 70 años y una disposición en pago único, lo habitual es que el capital disponible sea una fracción del valor que aumenta con la edad: un titular de 80 años obtiene bastante más que uno de 66 sobre la misma casa. No indicamos una cifra cerrada en euros porque ninguna entidad publica su tabla y varía de una a otra; ese importe lo fijan la tasación y la oferta de cada compañía.

Puedes recibir el dinero de tres formas: en una renta mensual de por vida, en pagos periódicos durante un plazo o en un único desembolso. Cada modalidad tiene su lógica fiscal y su coste, y ahí es donde el asesoramiento independiente que exige la ley marca la diferencia.

¿Quién puede pedirla y quién se queda fuera?

Puede pedirla quien cumple los seis requisitos anteriores. Se queda fuera, por ejemplo, un propietario de 60 años sin dependencia reconocida (no llega a la edad), o quien no es dueño del inmueble, o quien tiene la casa con cargas que superan lo que la operación puede asumir.

Hay un caso que genera muchas dudas: los herederos. La hipoteca inversa no les deja fuera de la casa, pero sí les traslada una decisión al fallecimiento del titular. Tendrán que elegir entre pagar la deuda acumulada (capital más intereses) para conservar el inmueble o venderlo para saldarla. Si el valor de la vivienda no cubre la deuda, la responsabilidad tiene límites que conviene entender bien antes de firmar.

Cuando el objetivo real es que un heredero se quede la casa pero necesita dinero para compensar al resto, la hipoteca inversa no es la herramienta: para eso existe la financiación para pagar a los coherederos, que resuelve un problema distinto. Y si lo que te planteas es ceder la propiedad conservando el uso, compara antes qué supone vender la nuda propiedad y conservar el usufructo, porque el resultado para tu patrimonio no es el mismo.

Dónde se regula: la Ley 41/2007 y por qué eso importa

Este es el punto que más errores provoca. La hipoteca inversa no se rige por el régimen general de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Tiene régimen propio en la disposición adicional primera, apartado 1, de la Ley 41/2007, de reforma del mercado hipotecario.

¿Por qué es relevante? Porque no puedes dar por hecho que se le aplican automáticamente los plazos de reflexión ni el acta notarial previa que la Ley 5/2019 (LCCI) impone al resto de préstamos hipotecarios con consumidores. La hipoteca inversa tiene sus propias garantías de transparencia, empezando por el asesoramiento independiente obligatorio, pero el marco no es intercambiable. Si alguien te presenta esta operación citando protecciones de la LCCI, conviene verificarlo: son dos regímenes distintos.

La tasación del inmueble sigue la Orden ECO/805/2003 y la inscripción de la garantía se rige por la Ley Hipotecaria y el Código Civil, igual que cualquier hipoteca. Lo que cambia es cuándo y cómo se salda la deuda, que es lo que define este producto.

«Que el solicitante y los beneficiarios que este pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia o personas con un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.»

— Disposición adicional primera, apartado 1, letra a), Ley 41/2007

Marco normativo: las normas que ordenan la hipoteca inversa

Reunir en un mismo sitio las normas que tocan esta operación ayuda a no mezclar regímenes. Ninguna de estas leyes es opcional para entender el producto: cada una gobierna una pieza distinta, desde el requisito de edad hasta lo que pasa con la vivienda cuando falta el titular.

Dos ideas prácticas se desprenden de esta tabla. La primera: la Ley 41/2007 es la norma madre y todo lo específico nace de ella, no de la LCCI. La segunda: la parte que más afecta a tu familia (qué hacen los herederos con la deuda al fallecer) no está en la ley hipotecaria especial, sino en las reglas de sucesión del Código Civil. Por eso conviene que quien vaya a heredar entienda el producto tanto como quien lo firma.

Qué cuesta poner en marcha la operación

Los costes de tasación y trámites son parecidos a los de cualquier operación con garantía hipotecaria. Los importes de la tabla son estimaciones genéricas de mercado, no condiciones específicas de la hipoteca inversa ni una oferta: proceden de las tarifas de tasación y trámites que publicamos y varían según el proveedor, la comunidad autónoma y las características del inmueble.

En una hipoteca inversa sobre vivienda habitual, parte de estos aranceles se reducen por el trato favorable que reciben estas operaciones. Aun así, la tasación siempre corre por cuenta del solicitante, así que conviene contarla desde el primer momento y pedir a la entidad el desglose exacto de su oferta concreta.

Hipoteca inversa o liquidez con garantía: en qué se diferencian

Confundir estos dos caminos es el origen de muchas decisiones que luego se lamentan. No son productos equivalentes: responden a necesidades distintas y a públicos distintos. La comparativa siguiente resume las diferencias de mecánica, sin entrar en condiciones concretas de ninguna oferta.

La regla práctica es sencilla: si el objetivo es no devolver el dinero en vida y no preocupa reducir la herencia, la hipoteca inversa encaja mejor. Si se prefiere amortizar y dejar la casa libre de cargas, o si no se llega a los 65 años, la vía adecuada es otra.

Errores frecuentes antes de firmar

Creer que se aplican los plazos de la LCCI. Ya lo hemos visto: la hipoteca inversa tiene su propio régimen en la Ley 41/2007. No des por hecho protecciones que corresponden a otro tipo de préstamo.

Firmar sin haber comparado. La oferta de entidades que la comercializan es limitada y las condiciones varían. El asesoramiento independiente es obligatorio precisamente para que no firmes la primera propuesta sin más.

No hablar con los herederos. La decisión de pagar o vender recaerá sobre ellos. Un producto que afecta a la herencia y no se ha comentado en familia es una fuente frecuente de conflictos.

Ignorar los inconvenientes. Antes de decidir, repasa los seis inconvenientes reales de la hipoteca inversa: intereses que se acumulan, menos dinero cuanto más joven eres y el efecto sobre lo que dejas a los tuyos pesan tanto como los requisitos.

Preguntas frecuentes sobre la hipoteca inversa

¿Puedo seguir viviendo en mi casa si contrato una hipoteca inversa?

Sí. Conservas la propiedad y el derecho a vivir en el inmueble mientras vivas. La deuda no se exige hasta el fallecimiento del titular o del último beneficiario.

¿Qué pasa si la deuda supera el valor de la casa al fallecer?

Los herederos deciden qué hacer, y la responsabilidad tiene límites legales. Es un punto que debe explicarse con claridad en el asesoramiento previo antes de firmar.

¿Necesito nómina o unos ingresos mínimos?

No. A diferencia de una hipoteca normal, no se valora tu capacidad de pago mensual porque no pagas cuotas. Lo que cuenta es la edad, la propiedad y la tasación.

¿Es lo mismo que vender la casa a un banco?

No. En la hipoteca inversa sigues siendo el propietario. No transmites la vivienda; solo la pones como garantía de un crédito que se salda después.

Análisis del equipo editorial de Prestamus.es sobre datos públicos del Banco de España, BOE y normativa europea. Última actualización: 21 de agosto de 2026. No constituye asesoramiento financiero personalizado: para casos individuales consulta con un profesional.