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title: "Cómo se tasa una vivienda: 5 métodos y cuál usa el banco"
description: "Cómo se tasa una vivienda paso a paso: los métodos de la Orden ECO/805/2003, qué mira el tasador, cuándo es obligatoria y los errores que cambian el valor final."
canonical: "https://prestamus.es/blog/como-se-tasa-una-vivienda/"
publishDate: "2026-08-28T00:00:00.000Z"
updateDate: "2026-08-28T00:00:00.000Z"
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[Inicio](https://prestamus.es/)/ [Blog](https://prestamus.es/blog/)/ [Guías](https://prestamus.es/blog/categoria/guia/)/ Cómo se tasa una vivienda: los 5 métodos y cuál usa tu banco      [Guías](https://prestamus.es/blog/categoria/guia/) Cómo se tasa una vivienda: los 5 métodos y cuál usa tu banco   Por [Elisabet Grupias](https://prestamus.es/equipo/elisabet-grupias/) Publicado 28 de agosto de 2026 Lectura 12 min          Resumen Cómo se tasa una vivienda no es una opinión: el tasador aplica uno de los métodos de la Orden ECO/805/2003 (comparación, coste, actualización de rentas y residual). El informe lo firma una sociedad homologada, caduca a los 6 meses y su valor manda sobre el precio que hayas pactado.  Casi todo el mundo imagina la tasación como una visita rápida: alguien entra en el piso, mira la cocina, comenta el estado del baño y dice un número. La realidad es más aburrida y mucho más reglada. Saber **cómo se tasa una vivienda** te ahorra sorpresas, porque el importe final no sale del ojo del tasador, sino de una norma del Ministerio de Economía y de una fórmula que compara tu casa con ventas reales.
Esta guía es para quien va a pedir una hipoteca, repartir una herencia o poner precio a un inmueble y quiere entender qué pasa dentro de ese informe. Aquí verás los métodos que puede aplicar el técnico, qué mira de verdad, cuándo es obligatoria y los fallos que disparan o hunden el valor. Los precios concretos por tipo de inmueble los tienes desglosados en la guía sobre [cuánto cuesta cada tipo de tasación según el inmueble](https://prestamus.es/blog/cuanto-cuesta-tasar-una-vivienda/).
**¿Cómo se tasa una vivienda?** Un técnico de una sociedad homologada por el Banco de España visita el inmueble, comprueba superficie y estado, y aplica uno de los cuatro métodos de la Orden ECO/805/2003 (comparación, coste, actualización de rentas o residual). El resultado es un informe firmado, válido durante seis meses.
¿Qué mira de verdad el tasador cuando visita tu casa?
El tasador no valora tu gusto decorando. Comprueba datos objetivos que puede documentar y defender ante el banco y ante el Banco de España.
Lo primero es la **superficie real**. El técnico mide y contrasta con la nota simple del Registro de la Propiedad y con el Catastro. Si tienes 90 metros construidos en escritura pero cerraste una terraza sin licencia y ahora hay 100, esos 10 metros extra no cuentan: un metro sin regularizar es un metro que no existe para la tasación.
Después pesa la **ubicación y la zona**: qué se ha vendido cerca, a qué precio por metro y con qué liquidez. Un piso idéntico vale distinto según la calle. A continuación entran el **estado de conservación** (instalaciones, humedades, carpintería), la **antigüedad**, la **planta y orientación**, y las **cargas** que figuren en el Registro, porque un embargo o una servidumbre afectan al valor y a la posibilidad de hipotecar.
Lo que queda fuera sorprende a mucha gente: los muebles, la reforma de diseño que te costó una fortuna, el valor sentimental y las mejoras sin permiso no suman nada oficialmente. La tasación mide el inmueble, no el esfuerzo que metiste en él.
Cómo se tasa una vivienda: los cinco métodos que puede usar el tasador
La Orden ECO/805/2003 fija cómo se calcula el valor. En vivienda residencial el técnico casi siempre usa el método de comparación, pero conviene conocer los demás porque para un local, una nave o una finca rústica cambia todo.

**Método de comparación.** Es el habitual en pisos y casas. El técnico busca un mínimo de seis inmuebles similares vendidos en la zona, ajusta por superficie, planta, estado y antigüedad, y obtiene un valor por metro cuadrado. Se necesita un mercado activo con transacciones recientes.
**Método del coste.** Calcula cuánto costaría construir el inmueble hoy (materiales, mano de obra, honorarios) más el valor del suelo, restando la depreciación por antigüedad. Es la base para tasar **obra nueva** o inmuebles singulares sin comparables.
**Método de actualización de rentas.** Se usa cuando el inmueble genera ingresos, como una vivienda alquilada o un local arrendado. Traduce las rentas futuras a valor presente aplicando un tipo de descuento.
**Método residual estático.** Parte del valor de venta del producto terminado y resta costes de construcción y beneficio del promotor para deducir cuánto vale el suelo. Se aplica a solares y suelo edificable.
**Método residual dinámico.** Como el estático, pero repartiendo ingresos y gastos a lo largo del tiempo del desarrollo y actualizándolos. Se reserva para promociones con plazos largos.

En la mayoría de las hipotecas de vivienda usada verás solo el primero. El resto aparece cuando el inmueble no tiene equivalentes claros en el mercado.

“El valor de tasación es el valor que se determina de acuerdo con las normas de esta Orden, para cada uno de los objetos de valoración.” La Orden ECO/805/2003 deja claro que hablamos de un dato técnico reglado, no de una opinión de mercado.

Tasación oficial frente a valoración online: no valen para lo mismo
Aquí está la confusión más frecuente. Escribes tu dirección en un portal, te sale un precio en tres segundos y crees que ya tienes tu tasación. No la tienes.

TASACIÓN OFICIAL
El informe que acepta el banco
Documento técnico · Orden ECO/805/2003

Quién la firma
Un técnico de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
Visita al inmueble
Sí, presencial y con fotos, mediciones y comprobación registral.
Validez
Seis meses. Después caduca y hay que rehacerla.
Sirve para hipoteca
Sí. Es el único valor que la entidad acepta para conceder el préstamo.

VALORACIÓN ONLINE
La estimación gratis de un portal
Cálculo estadístico · orientativo

Quién la firma
Nadie. La genera un algoritmo con precios publicados de anuncios.
Visita al inmueble
No. Nunca entra nadie a comprobar el estado real.
Validez
Ninguna oficial. Es una foto aproximada del mercado.
Sirve para hipoteca
No. Solo te da una idea antes de pedir la tasación de verdad.

La valoración online está bien para orientarte antes de vender o de negociar, pero ningún banco firma una hipoteca con ella. El préstamo se calcula siempre sobre el informe homologado.
Marco normativo: las leyes que ordenan una tasación oficial en España
La tasación no es un mercado libre donde cada uno valora como quiere. Está regulada, y ese marco es lo que la hace defendible ante una entidad y ante un juez.
La norma central es la [Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-7253), que define los métodos, los requisitos del informe y quién puede firmarlo. Solo pueden emitir tasaciones válidas para hipoteca las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el registro del Banco de España.
Cuando la tasación se usa para conceder una hipoteca sobre vivienda a un consumidor, entra en juego la [Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814), la LCCI, cuyo artículo 13 refuerza la información previa y el derecho del cliente a aportar su propia tasación siempre que sea de una entidad homologada. La garantía en sí se rige por la [Ley Hipotecaria](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453), y cuando el inmueble está alquilado hay que mirar la [Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003), porque el contrato de alquiler condiciona el valor y las cargas.
Este entramado es también lo que ordena un [préstamo de capital privado con garantía sobre el inmueble](https://prestamus.es/prestamos/capital-privado/): la tasación homologada es la que fija el techo de lo que se puede prestar, calculado como un porcentaje sobre ese valor (el LTV), sin un importe máximo cerrado en euros.
¿Cuándo es obligatorio tasar y quién asume el gasto?
Tasar es obligatorio siempre que haya una hipoteca de por medio. Vender o comprar al contado no lo exige, aunque muchas veces conviene.
Los momentos típicos en que aparece la tasación son cuatro. Cuando pides una **hipoteca** para comprar o para poner tu vivienda como garantía, el banco la exige sin excepción. Cuando repartes una **herencia** y los herederos necesitan fijar un valor objetivo del inmueble, la tasación evita discusiones y sirve de base para liquidar impuestos o para [repartir una herencia sin vender la casa](https://prestamus.es/prestamos/herencia/). Cuando hay un **divorcio** y hay que adjudicar la vivienda. Y cuando quieres **vender** con un precio de salida respaldado por un técnico en lugar de por la intuición.
Sobre quién paga: en las hipotecas sujetas a la LCCI, la propia ley reparte los gastos y la tasación suele correr a cargo del cliente, mientras que gastos de notaría y registro los asume el banco. Los importes de tasación varían según el tipo de inmueble, y los tienes detallados junto al resto de costes en [las tarifas publicadas de notaría, registro y gestoría](https://prestamus.es/tarifas/). Para dimensionar el mercado que hay detrás: en un mes se constituyeron 45.907 hipotecas (número de hipotecas constituidas sobre viviendas en el mes, INE, 2026) por un importe total de 8.188.218 miles € (importe total de las hipotecas constituidas sobre viviendas en el mes, INE, 2026), con un tipo de interés medio de 2,89 % (tipo de interés medio de las hipotecas nuevas sobre vivienda a tipo fijo, INE, 2026). Cada una de esas operaciones pasó antes por una tasación homologada.
Casos que se salen del molde: obra nueva, alquiler y finca rústica
No todos los inmuebles se tasan igual. Cuando el piso deja de ser un piso estándar, el método cambia y también el resultado.
**Obra nueva.** No hay ventas anteriores del mismo edificio, así que el técnico se apoya en el método del coste y en comparables de promociones cercanas. Hasta que la vivienda está terminada y con la escritura de obra nueva y la licencia de primera ocupación, la tasación se hace sobre valores de “hipótesis de edificio terminado”, con condicionantes.
**Vivienda alquilada.** Un inquilino con contrato en vigor baja el valor de tasación, porque el comprador no puede disponer del inmueble libremente. Aquí entra el método de actualización de rentas y la duración del contrato bajo la LAU pesa mucho. Es lo contrario de lo que ocurre con la [nuda propiedad, que se valora restando el usufructo](https://prestamus.es/blog/que-es-la-nuda-propiedad/): también hay un derecho de un tercero que rebaja lo que vale para quien tiene el título.
**Finca rústica con vivienda.** Se tasan por separado el suelo agrícola (con criterios de aprovechamiento) y la edificación (por coste). El resultado es más complejo y suele salir más caro de tasar que un piso normal por el trabajo de campo que exige.
Y si vas a poner tu casa como garantía en lugar de venderla, conviene revisar antes tu situación de deudas: cómo aparece tu [historial en la CIRBE del Banco de España](https://prestamus.es/blog/cirbe-banco-de-espana/) y cómo se calcula el valor pesan tanto como la propia tasación.
Errores que hunden (o inflan) el valor de tu tasación
Hay fallos que se repiten y que salen caros porque cambian el número final o invalidan el informe.
El primero es **no regularizar los metros**. Ese trastero convertido en habitación o esa terraza cerrada sin licencia no suman valor y, peor, pueden generar un condicionante que frene la hipoteca. El segundo es **confundir precio de mercado con valor de tasación**: puedes vender por lo que quieras, pero el banco presta sobre el menor de los dos valores, y si la tasación queda por debajo del precio de compra, tendrás que aportar más ahorro.
El tercero es **dejar caducar el informe**. A los seis meses ya no vale, y si la operación se alarga tendrás que pagar una nueva. El cuarto es **elegir una tasadora no homologada**: solo las inscritas en el Banco de España sirven para hipoteca; una valoración de un agente inmobiliario, por buena que sea, no la acepta ninguna entidad. Y el quinto, típico de quien tiene cargas, es **olvidar que un embargo o una hipoteca previa se reflejan en la nota simple** y condicionan la nueva operación, igual que el historial de deudas influye en [qué banco te da un préstamo estando fichado](https://prestamus.es/blog/que-banco-te-da-un-prestamo-estando-en-el-asnef/).
Una última pieza que mucha gente no relaciona con la tasación: en productos como la [hipoteca inversa, la tasación fija cuánto puedes cobrar](https://prestamus.es/blog/hipoteca-inversa-requisitos/), porque el capital disponible se calcula sobre ese valor y sobre tu edad. Ahí el informe no es un trámite, es el número que manda.
Preguntas frecuentes
¿Qué miran cuando van a tasar una casa?
Superficie real contrastada con Registro y Catastro, ubicación y ventas comparables en la zona, estado de conservación, antigüedad, planta, orientación y cargas registrales. No miran ni muebles, ni decoración, ni valor sentimental.
¿Cómo realizar una tasación de una casa?
Contratas una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, das acceso al inmueble para la visita y aportas la escritura y la nota simple. El técnico mide, fotografía, aplica el método correspondiente y emite el informe firmado en unos días.
¿Puedo aportar mi propia tasación al banco?
Sí. La LCCI reconoce tu derecho a presentar una tasación hecha por cualquier sociedad homologada, y el banco debe aceptarla si cumple los requisitos y está en vigor, sin obligarte a usar la suya.
¿Una tasación más alta que el precio siempre me conviene?
Sí para tu financiación, porque el porcentaje del préstamo se calcula sobre el valor menor entre precio y tasación. Si la tasación supera el precio pactado, tu esfuerzo de ahorro baja. Nunca te obliga a pagar más por la casa.
Cinco ideas para no perderte

PuntoRealidadNo es una opiniónSigue la Orden ECO/805/2003 y una fórmula, no el criterio del tasadorMétodo habitual en viviendaComparación con al menos seis ventas reales de la zonaValidez del informeSeis meses; después caduca y se rehaceSolo vale la homologadaRegistrada en el Banco de España; la valoración online no sirve para hipotecaEl banco presta sobre el menorEntre precio de compra y valor de tasación, gana el más bajo
¿Y ahora qué haces con tu número? Si la tasación te ha salido por encima de lo que esperabas y estás pensando en usar tu vivienda para conseguir liquidez, el siguiente paso lógico es ver cuánto capital soporta ese valor antes de mover nada.

*Análisis del equipo editorial de Prestamus.es sobre datos públicos del Banco de España, BOE y normativa europea. Última actualización: 28 de agosto de 2026. No constituye asesoramiento financiero personalizado: para casos individuales consulta con un profesional.*     Relacionado Sigue leyendo en *guías*.  [Guías Cuánto cuesta tasar una vivienda en 2026, tipo por tipo Cuánto cuesta tasar una vivienda: orientativamente entre 300 € y 500 € la habitual, 350-600 € un local y 500-900 € una finca rústi… Leer →](https://prestamus.es/blog/cuanto-cuesta-tasar-una-vivienda/)[Guías Hipoteca inversa: requisitos, quién puede pedirla y qué exige la ley La hipoteca inversa exige 65 años (o dependencia reconocida), vivienda propia tasada y asesoramiento independiente previo. No se r… Leer →](https://prestamus.es/blog/hipoteca-inversa-requisitos/)[Guías Qué es lo malo de la hipoteca inversa: los 6 puntos que no te cuentan Lo malo de la hipoteca inversa: es una deuda con interés compuesto que crece cada año, que tus herederos deberán pagar o cancelar … Leer →](https://prestamus.es/blog/que-es-lo-malo-de-la-hipoteca-inversa/)      ¿Tienes una operación entre manos? Cuéntanos tu caso y *lo trasladamos hoy mismo*. Sin compromiso ni coste. Sin papeles en el primer paso.  [Pedir estudio gratuito](https://prestamus.es/#solicitar) [Hablar por teléfono](https://prestamus.es/contacto/)